话题缘起

    年终岁末，都是辞旧迎新的日子。2005年即将完成最后的使命，走进历史。回顾这一年，着实走过了一段坎坷不平而又精彩纷呈的历程。

    2005年岁末的深圳地产，仿佛是一个将要上演的“贺岁大片”，并且是亮点频出。2005年，CBD写字楼大战高潮迭起，豪宅推量创下新高；2005年，深圳投资物业持续看涨，二线拓展区的郊居版块热闹非凡；2005年，深圳2小时生活置业版图开始浮现，掀起跨城居住、投资的新风尚；2005年，深圳的商业地产、地铁物业、景观物业等也在用不同的方式在这部“贺岁大片”中演绎着各自的精彩……

    记载和呈现深圳地产的辉煌路程，我们不遗余力。本报主办的深圳地产年终总评榜活动已经蓄势待发，《2005深圳地产年鉴》即将全新亮相，精彩好戏将陆续上演。

    高端豪宅遍地开花

    2005年是房地产的“政策年”，在置业者要求多元化、宏观调控重点打压的情况下，深圳的豪宅市场呈现出了一些新的特点。

    首先是前三季度由于供应量不多，使得新推豪宅受到市场的追捧，而第四季度将有一个较大的供应量，给置业者带来更多的选择空间。其次，深圳以往的豪宅大部分是在关内，并在关内形成了几个主要的豪宅聚集区。而进入2005年，关外的豪宅大量入市或将要入市，且这些豪宅项目的规模都较大，其市场表现也有很多亮点。再次，深圳近期出现的一些豪宅，对置业者细分程度有所提升，体现在产品上，就是其楼盘的个性化，产品极具特点和不可复制性，体现出的功能或内涵完全是迎合某一部分置业者的喜好。以前的大多数豪宅，仅仅是将豪宅的客户定位为塔尖阶层，并没有再加以细分。而2005年的豪宅，不再是像以前的豪宅那样只是笼统地做产品，而是将处于塔尖阶层的人士再加以区别，细分出自己的置业群体，使产品更具个性。最后，纵观2005年深圳豪宅市场的产品，高科技的运用带来的创新格外耀眼。作为豪宅，消费者对产品的要求已不仅仅体现在对稀缺自然资景和人文景观的拥有，同时对产品本身的品质也提出了更高的要求，如产品的规划设计、用料等要体现出与众不同。

    随着可供开发土地的减少、自然资源的日益稀缺，对高科技的运用大大拓宽了深圳豪宅产品的想象空间，也为市场确立了一个崭新的标准。

    商业地产前景看好

    深圳良好的城市经济发展，强劲的个人消费能力，促进了城市商业的繁荣发展。数据显示，2004年深圳商业地产竣工面积达到91万平方米的历史最高值，而2005年供应总量仍将保持了较高的水平。

    从商用物业开发类型上看，大型高档综合零售商业设施的开发成为深圳近两年以及未来几年商业房产发展的一个主要特征。大型高档综合零售商业设施在经营模式上多以自营和租赁为主，通过引进国际著名品牌，提升了区域商业层次，一定程度上弥补了中高档次购物中心数量的不足。但部分区域，尤其是福田中心区CBD商圈，由于周边商业氛围完全形成尚须时日，而短期内供应量增长较快，大型商业设施在未来一段时期内的经营将面临较大压力。

    2005年，深圳主要区域的商业物业租金都保持上升势头。但同时，一些片区的商业物业相比价格偏高，使得其投资回报率并不理想。

    此外，在深圳市近期已开发和在建、待建的商业地产项目中，旧城改造占据了重要比例。

    这种趋势主要源自传统老商圈缺乏科学规划，急需升级改造的压力。其中，深圳最原始的商圈—人民南商圈已从2003年末开始，由政府投资6.6亿元进行全面改造；福田区华强北商圈、罗湖区蔡屋围老围坊的改造扩张也已纳入规划。传统老商圈的改造升级将进一步改善传统商业布局，提高传统商圈质素。

    物业投资热浪滚滚

    2005年深圳房地产投资型物业得到稳步发展，从小户型投资、热点区域投资到大户型投资、冷门区域投资，成为今年深圳楼市的新热点。目前深圳楼市投资客越来越多，投资范围也在不断扩大。

    投资类型从原来的住宅投资、公寓投资、酒店投资概念，如今已上升到写字楼投资、商铺的投资等；投资主体从原来的深圳投资客购房，到现在的外地人投资购房，物业投资的多样性和多元化，在深圳房地产市场称得上是亮点。

    从产品与投资价值关系来看，在经过多年的产品创新后，2005年深圳地产的整体水平已经有了很大突破，房地产品质的提高，对于投资者来说也是价值提升的隐性增长。

    2005年投资者最忧虑的因素首要是物业经营管理政策的变化，其次是城市的发展和城市的重新规划造成物业区域经济地位的改变。2005年，深圳房地产投资市场稳步发展，集中表现在局部区域出现新的亮点，如地铁辐射范围之内的物业对深圳人的消费心态、居住习惯等产生巨大影响，有些冷门区域会成为投资热点。宝安、龙岗、龙华等关外投资型物业，在全面的城市化进程中和“大深圳”的形式下逐步分流关内的工薪人士消费力，形成新的区域商圈。

    深圳掀起跨城置业风

    虽然深圳关外房地产进展迅猛，但仍然以本土消费为主，真正的郊居化潮流并未显现。随着城市间的互通和交往将更加方便频繁，“深圳2小时生活圈”生活置业版图已经开始浮现。

    “深圳2小时生活圈”内的许多城市都有着深圳所没有的优越的自然资源，在当地房地产开发水平迅速提高，不断有令人惊喜的高档产品出现，拥有巨大的升值潜力。目前，这些城市房地产市场主要还是以当地消费为主，但是随着产品开发水平的提高，交通通畅度的提升，深圳人前往安家置业已经成为新的风尚。

    当房地产打破城市区域界限的时候，人们的土地标准和价值观将随之改变，今天不被看好的城市边远地块，日后很有可能成为黄金宝地。“深圳2小时生活圈”将成为珠三角城市群居住的一个典型案例，其范围内的房地产居住价值，投资价值都不能按照单个城市房地产发展规律进行衡量。

    一个不争的事实是，深圳城市中心居住用地不断收紧，深圳人的居住范围不断扩大，尤其值得关注的是，在“深圳2小时生活圈”的影响下，不少深圳人开始改变了“置业深圳”的想法。

    再加上近年来，深圳地产商在周边城市不断开发项目，输出地产理念居住理念，在房价落差仍然很大的情况下，居住品质却迅速拉近。在深圳2小时生活圈内的楼盘，大多拥有规模大、配套齐、环境清新、性价比有量的特点，加上交通日益便捷，越来越多的深圳人则密切关注2小时生活圈之内的精品楼盘。

    写字楼彰显英雄本色

    2005年是深圳写字楼无疑是发展最快、市场表现最热闹的一年。在这一年里，深圳的写字楼不论是开发量还是供应量都创了深圳之最。今年深圳写字楼推出的总面积会超过90万平方米，已经创下历史新高。

    中心区一批写字楼相继入市，拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。目前参与深圳CBD写字楼建设的，既有一批初具品牌声誉和写字楼开发经验的本土知名地产企业竞入，还有一些港资以及其他行业背景的知名企业参与开发。这些企业巨头的集中开发，使得深圳CBD区的写字楼推盘量达到了历史高峰，市场竞争也随之迅速升级。

    今年也是深圳写字楼呈多元化发展的一年。2004年之前面市的写字楼大多数都是纯写字楼项目，而今年面市的写字楼很多都是商务综合体。特别值得一提的是，深圳写字楼迅猛发展，与此同时提升的不只是供应量和价格，写字楼的品质也出现了大幅度的提升，多元化发展的态势已经日渐清晰。

    城居回归新都市主义

    新都市主义居住模式最根本的优越之处，在于城市资源交汇的中心地带，将现代人的时间、交通成本缩至最短，形成最具个性、时代、广泛、效率的居住主张。新都市主义主张任何居住区的发展都应采取紧凑方便适于步行的邻里街区形式。

    2005年，深圳商品住宅市场处于一个新的转轨阶段。从目前来看，深圳很多片区特别是罗湖等，商品住宅产品类型仍然以小户型住宅占主流，并且区域上主要集中在东门和人民南路等城市中心区域。

    居家型住宅供给量少，并且主要位于罗湖区相对边缘的地带，如布心、百仕达和莲塘一带。究其原因，主要是由于深圳中心区域住宅项目占地规模小，容积率高，营造良好的居家氛围难度大，因此，深圳商品住宅形成了中心区域以小户型住宅项目为主，这在一定程度上也满足了新都市主义所崇尚的个性与自由。

    郊居地产加速腾飞

    作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区甫一出生便被高调定位为“中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区，也将成为深圳最重要的居住社区之一。而从地理位置来讲，它正处于以中心区为圆心，以10公里交通距离为半径的生活圈内。

    伴随深圳市城市开发的整体战略部署、城市一体化以及特区内不再新增土地出让计划等因素的影响，郊居地产得到快速高效发展，以布吉、龙华为代表的郊居地产开发明显加快，区域房地产市场不断升温，并成为了关外地产的典范或亮点。地铁3号线、4号线的规划、二线关的改革、卫星新城的规划建设、深平公路、深惠公路等交通网络的改善和形成，对于郊居楼市的发展，起到了更积极的推动作用。

深圳关外地产高歌猛进，宝安、龙岗这两年的地产一直处于上升状态，特别是宝安的龙华和龙岗的布吉以及龙岗中心城区域，楼价在不断地攀升，成为深圳特区内白领置业的后花园。随着深圳整个城市区域功能定位，以及地铁、二线关改革等多重利好消息的影响，郊居房地产更是如日中天。(陈聪)

专家认为受宏观调控影响，目前空置率已达26%

    近日，美国全国房地产经纪人协会公布报告说，今年10月份美国现有房屋销售数量比去年同月下降了2.7%，没有卖出去的房屋数量增加到近20年来的最高水平。有经济学家就此表示出对空置率不断上升的担心。

    同时，美国一些机构指出，中国的房屋空置率也已超过国际警戒线，并认为中国房地产的泡沫已经开始出现破裂。但是根据我国国家统计局的最新数据显示，空置率并未超出国际警戒线。究竟为何会出现两种不同的数据？建设部相关人士表示，这是由于我国的统计方式和国际的统计方式计算方法不同。

    那么，今年我国的房屋空置率到底是增加了还是减少了？较高的空置率对房地产市场有多大危害？业内专家对此发表了各自的看法。

    建设部政策研究中心副处长文林峰：空置房的数据会下降

    国际上的空置率是用空置量(包括未销售出去的和已经销售但无人居住的两部分)除以全部存量房；而我国计算空置率时是用空置量(仅包括未销售出去的)除以增量房，计算公式中的分子和分母都不相同，所以得出的数据并不具有可比性。

    从目前看，到2005年底，空置房的数据仍会下降。空置房的特点仍是总量平衡，结构性问题突出。预测今年空置下降的原因是，在宏观调控下，房地产新开工面积在下降，这将使空置房的绝对数字减少。而原有结构性问题仍存在，表现为中小城市不顾支付能力大小而盲目上项目导致的滞后效应，以及空置房中住宅大户型空置仍很严重。

    中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌：空置房面积略有增加

    2005年全国空置房面积比去年同期略有增加。现在年底的数据虽然还没有出来，但估计数据也会是增加的。造成空置量增加的原因是，调控使供求关系发生了变化。今年房地产供应量持续增加，销售量却大量减少，前三个季度销售增长10.3%，低于往年水平。另外，在调控形势下，消费者的观望态度也促使空置量上升。

    某证券房地产分析师强调：空置率是个"低级的错误"

    强调空置率的高低是一个"低级的错误"。所谓的空置率的概念国际与国内的计算方法不同。现在我国流行的空置率计算方法是，仅仅指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和；而国外的空置率则是全部空置房屋面积除以总房屋数。按照国内计算方法计算的结果是，截止到2003年底，全国空置89.1亿平方米，空置不超过5%。

    由于我国房地产具体情况与国外发达国家不同，所以不能一概而论，也不能说哪套标准更科学。

    业内专家：空置房多未必是坏事

    目前，我国的房屋空置率还在可控范围，而且有恰当比例的空置率不但不是坏事，反而有利于市场竞争，它使广大消费者有了更多的选择权，从而真正获得利益上的保障，购买到物美价廉的房屋。这对开发商压力就大了，如果产品做得差，就会受到空置房的挤压。对于市场而言，空置房实际上体现了营销规律中的"鲇鱼效应"，这条会"咬其他鱼"的鱼，让那些昏昏欲睡的鱼不得不提起精神，躲闪鲇鱼。这样在长途运输中，这些鱼反倒都能生存下来。空置房对于地产开发而言，无疑是条强劲的"鲇鱼"，只有跑得比它快，你才能生存。从这样的角度看，大量空置房未必是件坏事。

    经济学家：空置率过高会危害国民经济

    对空置率的数量界定，国际上一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。要采取一定措施以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20%以上，为商品房严重积压。而我国目前的空置率已达到26%，所以国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济带来一系列的严重问题。(牛珈/文)